主题教育调研报告-关于我市不动产登记历史遗留问题的成因及解决思路



    不动产登记历史遗留问题,广义上可理解为不动产统一登记制度实施前,已建成并投入使用的不动产,存在既没有定性为违章建筑或依法处理,又没有合法建设审批手续,权利人无法申请不动产登记的问题;狭义上则可理解为房产证和土地证两证合一过程中出现的各种无法正常统一登记的问题。
    为提高不动产登记质量和效率,维护群众合法权益,化解社会矛盾,优化营商环境,更好妥善处理房屋和土地分散登记历史遗留问题,进一步推进全市不动产登记改革高质量发展,本人就不动产登记历史遗留问题开展了调研分析,现将调研情况汇报如下:
    一、我市产权登记发证基本情况
    我市主城区现有房屋11.7万栋,已登记产权8.1万栋,登记面积9430万平方米。实施不动产统一登记前,产权登记分别由国土部门办理土地产权,房管部门办理房屋产权。共办理土地产权10.2万本、房屋所有权证50.17万本。2016年8月全市实施不动产统一登记改革,产权登记由分散登记变为统一登记,全市累计共发放不动产权证书12.3万本、证明13.6万份。
    二、历史遗留问题形成原因分析
    历史遗留问题涉及范围广阔,且有着复杂的形成原因,其中主要包括政府因素主导、政策法规执行不到位、建设单位未履行职责、权利人意识淡薄等四个方面。
    政府因素主导。政府为了当地经济发展,在招商引资、旧城区改造等方面出台一些特殊政策,如对一些税费进行不同程度减免,在审批手续上进行流程简化等,都是历史遗留问题的形成重要原因。例如允许“先上车后买票”,导致楼盘存在手续不完善、欠缴税费等问题,这也是很多地方产生历史遗留问题最重要的原因。
    政策法规执行不到位。1982年后,有关房屋和土地开发建设及登记方面相关法律法规才相继出台。后续,又多次经过修正和完善。由于此前法律法规政策缺失,加上后续经过了一个完善规范的过程,在对政策理解和执行力不同的情况下,职能部门管理不到位、宣传不够,导致一些不动产建设项目在审批监管不到位的情况下出售并使用,成为历史遗留问题的另一重要成因。
    建设单位未履行职责。开发建设单位未按程序办理相关审批手续,项目不申请竣工验收,未办理不动产首次登记,建设项目未竣工之前企业被注销或开发商已走、死、逃、亡等,也是产生不动产登记历史遗留问题的重要原因之一。
    权利人意识淡薄。不同历史时期,不动产产权人对各项法律法规制度了解程度和维权意识不尽相同,特别是很多权利人只注重房屋所有权登记,忽视土地使用权登记。不动产统一登记后,因无法提供合法土地权属信息,以至无法办理不动产登记。
    通过实地调查、信访统计、登记机构反馈、网络舆情反映等多种方式综合统计,目前全市共收集存在不动产登记历史遗留问题,矛盾突出的楼盘项目就有30个(见附件)。通过对这30个问题楼盘项目存在问题的成因分析,主要存在以下10种原因。
    1、用地手续不全;
    2、欠缴税费;
    3、擅自改变土地用途
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